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深圳楼市调控率先转型长效机制 试探房贷突破口

2017-12-12 19:34 出处:网络 人气: 评论(0

  大智慧阿思达克通讯社11月7日讯,一线城市楼市年内普遍领涨全国,调控压力和呼声也最高,三中全会召开前夕,深圳市政府及相关调控重要方面密集表态、推出新举措。但业内对此的解读,并不一致,有多数专业机构认为这不完全等同于调控的全面加码。

  “相关的调控举措,恰恰透露出,深圳市正在率先将楼市调控往长效调控机制转型。”有业内权威研究人士认为。

  10月11日,深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议公布了稳定房价的“深八条”,明确指出“加强差别化信贷政策执行力度,人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率”。20天后,中国人民银行深圳市中心支行于10月31日宣布,自11月6日起二套房首付款比例不得低于70%,首套继续执行最低首付款比例30%的规定。至此,“深圳版”差别化住房信贷政策落地。

  虽有业内人士将此举解读为,更加严厉的调控政策即将出台的信号,市场上也产生了楼市调控可能加码的预期。但多数研究机构较为一致地认为,此举有利于给过热的深圳楼市降温,也为了完成年初制定的调控目标,一些上涨过快的重点城市可能会面临进一步收紧;其次过热城市的收紧政策并不代表是中央“调控加码”的信号,“促供给和市场化”看到政府的行业调控思路正在转型。

  信贷新政未改长期调控思路的转向

  克而瑞深圳区研究总监余海洋向大智慧通讯社表示,差别化住房信贷政策与长效调控机制不冲突,相反其实际是建立房地产市场调控长效机制的一部分。

  余海洋表示,一方面,政府的调控手段会在长效调控机制出台后逐渐减少和转型,这是政府此前已释放出的信号,但需要一个过程,不可能说三中全会后限购就立刻取消;另一方面,调整二套房贷首付款比例属于经济调控手段里的货币政策,是一种市场化调节,实际上属于长效调控机制。

  其由此认为,深圳的楼市调控已经在逐渐往长效调控机制转型。

  余海洋表示,深圳在这个时候出台调整二套房贷首付款比例是符合目前深圳市场基调的。

  据国家统计局公布的房价指数,深圳房价环比已经连续上涨14个月,同比连续上涨10个月,9月份的涨幅更高达20.1%,远超过深圳年初制定的房价上涨不超过人均可支配收入涨幅的目标,更超过北上广另外三个一线城市。

  中信建投在研报中也指出,深圳出台政策符合预期,因其涨幅远超其他三个一线城市。临近年底,在房价控制目标的压力下,政府有动力出手抑制房价过快上涨。

  另据世联地产[微博]最新的市场报告,当前深圳商品住宅的库存面积为298.5万平米,按照过去6个月销售的移动平均计算,去化时间低至8个月,供不应求的局面凸显,未来房价上涨的压力巨大。

  申银万国[微博]分析师李虹认为,虽然新政府在政策主张上更加强调市场化和供给端,但在实际操作中可能无法避免仍然依靠旧政策以防止价格的持续蹿升。而目前市场对于调控弱化的预期已经有所反应,但对热点城市可能面临进一步收紧。

  提高二套房首付对楼市影响不大

  临近年底,在房价控制目标的压力下,深圳出台调控政策抑制房价过快上涨就成了情理之中的事。提高二套首付至7成,又会给深圳房地产市场带来什么影响呢?

  世联地产市场部认为,将二套房贷首付比例调整至70%,不可避免的会对大家的心理造成一定的影响,但不足以改变房价上涨的预期。通过市场观察发现,深圳楼盘上周末的上访量并没有下降。另据统计,深圳11月份预计有29个项目开盘或加推。世联地产分析,新政的出台并未能冷却购房者的买房的热情,加上需求仍旧旺盛,未来两个月深圳成交依然可期。

  余海洋认为,调整二套房贷首付款比例对购买二套房的消费需求会产生一定的抑制影响,市场观望人群也因此增加,但对深圳楼市的总体成交影响不会很大。其解释道,深圳二套房需求约占楼市总需求的20%,其中消费能力较强的投资型购房者受政策影响不大,另外30%到40%的改善型购房者则可能受到政策影响止步观望,也即是说真正受此次调控政策影响的人群实际仅占楼市总需求的6%到8%。由于受影响的范围较小,政策对楼市的总体成交影响不会很大。

  中信建投也在研报中指出,深圳二套房首付比例提高的政策在短期内可能会对需求产生一定抑制作用,但实际效果还需要对市场进行观察,长期影响可能相当有限。

  此外,有机构反映深圳的一手市场已有所降温,原因是十八届三中全会给市场带来了不确定性以及市场供应量逐渐增加。

  中原地产指出,从市场实时成交来看,一手市场已经有所降温。一方面是因为临近年底,部分开发商有加速资金回笼的压力,同时,十八届三中全会召开在即,房地产市场面临更大的不确定性,因而开发商加紧推盘步伐,一手住宅供应量稳步增加;另一方面,不少刚需群体止步观望,因推盘增多,选择范围拓宽,加之目前贷款成本攀高,推迟购房。中原地产认为,目前市场热度远不及前两个月,下周深圳推盘量将继续居高,需求疲软的态势短期内仍将延续。

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